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 和君產城發展事業部·產城原創系列

 作者︰和君集團資深咨詢師 李春波

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地產思維PK互聯網思維,文旅更應該擁抱誰?

圖1:重慶洪崖洞

文旅經歷了幾年的熱潮。近年來大量的地產企業、地產行業背景的人才進軍文旅產業,操盤文旅項目,于是出現了大量“地產思維”模式主導的文旅項目開發,也招來了諸多批評、質疑的聲音。

 

另一方面,2018年重慶洪崖洞伴隨著抖音平台短視頻1.8億次的播放,爆紅于網絡,進而迎來了巨大的人流量,成為互聯網推動文旅項目發展的不可忽視的案例。

 

地產思維、互聯網思維到底哪個更應該成為指導文旅項目的黃金法則?它們的差別到底是什麼?最近讀到的一篇文章給了我很大的啟發和一些新的思考︰

 

NO.1


地產思維核心是圍繞供給做文章

互聯網思維核心是圍繞需求做文章

 

《談談地產思維》的文章作者指出,地產思維核心是圍繞供給做文章,互聯網思維核心是圍繞需求做文章。由于優質地段的稀缺性,以及地產的強金融屬性帶來的供給限制,地產行業的核心思維模式是如何把地用足,把核心的稀缺資源用足。容積率給到1.5的絕對不會只做到1.3……地產思維的核心是研究供給怎樣被充分的利用,而不是研究需求怎樣被充分的滿足。

 

阿那亞的創始人馬寅在一次課程分享中提到,“傳統地產大家都做市場調研,都做客戶定位、市場定位、產品定位,但其實過去這麼多年做客戶定位、市場定位、產品定位更多的都是流于形式的”,“地產市場一直是在向上增長的時候,其實客戶定位沒那麼重要,什麼樣的房子都能被賣掉”。

 

對于此,我個人補充一個觀點——地產思維核心是“稀缺經濟”,互聯網思維核心是“過剩經濟”。地產思維從開發的一面來看,是如何充分利用稀缺資源;從銷售的一面來看,是“我的房子是稀缺的”。在“什麼樣的房子都能賣掉”的大環境下,耗費財力、人力去研究需求本身就是不理性的選擇。

 

對于地產行業整體而言,這種稀缺性是否會有很大的改變,我們暫且不討論。可是我們要思考,這種稀缺性是否適用于文旅項目呢?

 

NO.2


文旅項目的稀缺性跟地產項目有著本質的不同

 

地產的稀缺性除了土地指標管制的總量稀缺性之外,最核心的關鍵詞是“Location,Location,Location”,這是所有地產人都熟知的鐵律。進一步而言,Location的底層邏輯是人的高度聚集,是經濟要素的高度聚集,只有這種高度聚集才能給區位帶來真正的價值。再進一步講,人的聚集、經濟要素的聚集是由于聚集能夠帶來社會整體效率的提升和社會整體成本的節約。

 

對于文旅項目,其稀缺性不來自于土地指標,也不來自于人群聚集所帶來的社會效率提升、成本節約。不同的文旅項目看似各有差異︰名山大川的稀缺性來自于其獨特的自然價值、文化價值;名勝古跡的稀缺性來自于其文化積澱的歷史價值、文化魅力;文旅小鎮的稀缺性來自于其所營造出的休閑度假體驗……但從本質來說,這些價值都取決于項目是否為用戶提供了價值,用戶是否買單。文旅項目的稀缺性來自于用戶價值,這與地產的稀缺性有著本質的區別。

 

 

NO.3


從用戶需求出發,打造新時代的高品質文旅項目

 

 

早期旅游景區的開發大多基于稀缺的高價值自然資源、文化資源,進而造成了文旅項目圍繞資源稀缺性進行開發的慣性模式。地產企業、地產行業人才的進入又帶來了基于土地稀缺性進行開發的模式。

 

然而在當前階段,一方面具有天然稀缺性的資源被開發殆盡,另一方面消費需求在逐步升級。單純的圍繞供給做文章”已不能適應消費者的訴求,文旅項目必須突破固有的模式,向互聯網思維學習,研究用戶,理解用戶,真正為用戶提供價值。這是有志于打造新時代高品質文旅項目的文旅人必須要補的功課。

 

 

 

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