在房地產行業,衡量一個房企是否有前途、是否可持續發展的重要因素,就是看這個房企的土地、項目儲備情況。有了土地、項目儲備,房企才能源源不斷的開發出新的產品、銷售並帶來現金流和利潤。那麼,房地產企業獲取一塊土地、拓展一個項目、或者並購一份資產,一般會經歷什麼樣的程序呢?和君房地產事業部結合多年的房地產咨詢工作經驗,以我們服務過的西城區某國有房企(簡稱“A公司”)為例,簡單介紹下。

作者︰李青 和君房地產事業部咨詢師

 

A公司是一家綜合性的國有房地產公司,業務既有市場化的二級開發項目、一級開發項目,也有政府任務性質的保障房建設、土地整理(疏解騰退)項目。該公司的項目拓展程序分為以下八個步驟︰

 

1、投資計劃與預算

2、項目信息收集

3、項目立項申請

4、項目可行性研究

5、項目投資決策

6、項目獲取

7、項目交底

8、投後管理

 

接下來,我們分別就這八個步驟展開介紹。

 

1、投資計劃與預算

在每年年末的時候,投資部門會隨著公司年度經營計劃的編制,開展年度投資計劃及預算的編制工作,明確下一年度計劃拓展的項目情況,以及需要的各項費用預算(包括用于項目拓展中的踏勘、可行性研究、規劃設計、法律、財務評估等專業咨詢費用)。

 

審批通過的年度投資計劃,作為公司投資工作的依據和考核業績的重要指標來源。投資部門在下一年度最主要的工作,就是按照年度投資計劃,積極尋找投資項目,開展項目拓展工作。

 

2、項目信息收集

獲取項目的前提,是有項目信息。A公司采用投資部門主責、全員推薦的方式收集項目信息。一方面,投資部門主動在市場上尋找項目信息;另一方面,本部各部門、所屬公司等有項目信息時,向投資部門推薦提供信息。

 

投資部門建立項目信息儲備庫,詳細記錄項目信息獲取的時間、途徑、背景等內容,並隨著後續項目研究工作的開展,不斷完善及更新。

 

3、項目立項申請

在項目信息收取後,投資部門會根據收集到的項目信息,對有投資意向的項目,進行初步調研,進一步了解宗地情況,區域環境,進行初步市場分析,為是否對此項目進行深入分析提供依據。

 

對于符合A公司立項條件的項目,投資部門組織編制《投資項目立項申請報告》,並根據公司決策程序,履行項目立項申請的審批程序。通過審批的項目申請,將會進入可行性研究環節;未通過審批的項目申請,將會打入項目信息儲備庫中,待條件具備時,再考慮是否重新立項。

 

4、項目可行性研究

項目可行性研究是論證一個項目是否可行、具備投資條件的必要程序,也是項目拓展中的關鍵環節。在這個階段,往往需要整合公司各個部門及外部機構的力量︰如組織營銷部門開展定位研究、設計部門開展概念設計、成本部門開展成本測算、財務部門開展融資研究等;組織外部機構進行項目踏勘、盡職調查、資產評估等工作。

 

在上述工作完成後,由投資部門組織編制《項目可行性研究報告》,詳細介紹項目的具體情況,並論證是否可行。可行性研究主要包內容︰項目基本情況、宏觀環境分析、項目定位、項目設計方案、項目開發計劃、投融資方案、盈利能力分析、不確定性分析、結論及建議等。

 

5、項目投資決策

項目是否能夠投資,在可行性研究後,就需要公司決策結構對《項目可行性研究報告》進行評審,並進行投資決策。

 

在國有企業中,公司的投資決策程序,一般會經歷經理辦公會、黨委會、董事會等程序。部分重大項目的投資決策,還需要報股東,甚至國資委批準。

 

6、項目獲取

項目通過投資決策審批後,投資部門會遵照通過決策評審的決策意見與投資指標開展後續的項目獲取工作,包括投資協議的談判及簽訂以及其他確保交易合法合規完成的相關工作。

 

7、項目交底

項目獲取完成後,投資部門需要組織項目交底會,將項目交接給具體的實施主體(本部業務部門、項目部、或所屬公司)。項目交底,一般需要交代清楚以下內容︰

 

1)《項目可行性研究報告》(含盡職調查報告);

2)項目決策文件︰經理辦公會、黨委會決議、董事會決議、股東各層級決策文件等資料;

3)投資協議、法律意見書等法律文書;

4)評估報告及區國資委核準(報備)文件;

5)其他相關內容。

 

8、投後管理

項目交底完成後,進入項目實施和運營階段,該階段工作主要由項目實施主體負責,包括報批報建、圖紙設計、招標、工程建設、銷售等環節。

 

在項目實施和運營階段,投資部門負責投後管理,監督項目的運營情況,並對涉及到投資指標變更的事項,組織開展投資指標變更的評審。

 

在項目完成或中途中止時,組織開展投資退出及投後評估工作,完成從項目獲取到項目退出的完整閉環。

 

結束語

不同的企業,在項目拓展階段的程序,可能會根據企業實際情況有所區別。本文僅就服務過的A公司項目拓展程序進行介紹,不同企業工作開展中,需要根據企業自身情況,制定並規範符合企業情況的項目拓展程序。